אלירן סימוני, בעלים ומנכ"ל חברת Keynvestments בנייר עמדה אישי המציג זווית קצת אחרת על השקעות הנדל"ן בארץ.
המאמר הבא עוסק בדעתי האישית לגבי שוק הנדל"ן להשקעה בארץ.
כאחד שאוהב את העיסוק שלו בנדל"ן אני אומר לכם מראש - זהירות, ספוילר -
השקעות נדל"ן בארץ הן השקעות גרועות לרוב, ויותר מזה, במדינה כמו שלנו - אני חושב שאין לזה מקום!
גילוי נאות, אני מחזיק בנדל"ן להשקעה בארץ, אבל (וזה אבל גדול!) זה היה לפני שנדל"ן היה כל כך פופולרי ולפני שמישהו בכלל דיבר על השקעות אלטרנטיביות.
----
מכירים את המשפט על זה שכשאתה מצביע על מישהו באצבע המורה- 4 האצבעות האחרות מצביעות בעצם על עצמך?
בכתבה הבאה אני אסביר בדיוק מהי האצבע המאשימה אשר מופנית כלפי משקיעי הנדל"ן בארץ, אך גם מה הן ארבעת האצבעות שמופנות כלפי המדינה בנושא טיפול המשבר הנדל"ני. למרות שהרבה נאמר בנושא, מבטיח לחדש לכם...
----
אז שלום, שמי אלירן, ואני משקיע בנדל"ן בכל רמ"ח איברי. גם בארץ, אבל בעיקר בארה"ב, למה?
כשהתחלתי את עיסוקי בנדל"ן באזור 2005 אף אחד לא חלם אז לאן הנדל"ן בארץ יכול להגיע, לא ידעו שלפנינו עליית מחירים ובטח ובטח שלא צפו עליית מחירים כמו שאנו חווים.
בשנים אלו הדיבור על השקעות אלטרנטיביות רק התחיל, היתה זו תקופה של שינויים במערכת הבנקאית, רק התחילו ללמוד על ההשלכות שהביאה איתה הרפורמה, שבעקבותה שיווק ניירות ערך על ידי הבנקים הועבר לטיפול לחברות הביטוח, ובנוסף לזה, במקביל, הריבית כבר הייתה בתהליך ירידה.
בתקופה זו הנדל"ן בארץ עדיין היה קפוא (אפשר לראות בגרף המצורף) ולא לגמרי התאושש מניפוץ בועת ההיי טק. לעומת זאת, בשווקים הבינלאומיים ובמיוחד בארה"ב, עוד לא איבדו את האמונה בשוק המניות והנדל"ן אשר היו בשיא באותה תקופה, עד שהגיע משבר הסאב פריים בשלהי 2008 ואיתו ירידת השווקים החדה בבורסה ובנדל"ן.
תקופה זו מוזכרת כאן בהרחבה כי אז, בדגש גדול על אז - הנדל"ן בארץ היה מצוין להשקעה!!
זו הייתה תקופה פנטסטית לנדל"ן: מימון זול ורחב היקף מהבנקים, מלאי דירות גדול המחכה להחלפת ידיים על ידי מעטים שרוצים לקנות. אז, בעלי בתים פשוט ניסו למכור את דירתם כדי לשדרג את הנכס שלהם למגורים במקום אחר (משפרי דיור) ללא רוכשים רבים.
השילוב של מימון נכון ומלאי גבוהה אפשר כמובן את התחלת החגיגה למשקיעים בדמות הדבר הנחשק ביותר - תשואות גבוהות. אני זוכר שתל אביב "נסחרה" אז באזור 4-5 אחוזי תשואה של שכירות למגורים! בחיפה סביבת ההשקעות היתה לפי 10% - תענוג. קשה להגיד מילה רעה על המשקיעים בתקופה זו שהניעו את גלגל הנדל"ן...
אבל מאז, כפי שציינתי, התקופה השתנתה. ותרשו לי לומר שאף הפכה למסוכנת, לנו כמשקיעים אבל בעיקר לכולנו כחברה.
----
אז של מי האצבע המאשימה וכלפי היא מופנית? בשנים האחרונות אנו עדים למהלכים/סנקציות שעושה המדינה בניסיון להקשות על ציבור המשקיעים בארץ. במעשיה היא למעשה מפנה אצבע מאשימה כלפי רוכשי הנדל"ו להשקעה בטענה של "גניבת דירות למגורים" בשוק. המדינה מנסה באופן עיקש לטפל בצד של הביקוש על ידי ניסיונות (לא מוצלחים יש לומר) לכיבוי השוק.
אבל מה לגבי הצד השני? (זוכרים, אמרנו שארבע האצבעות הנותרות מאשימות את המצביע?)
לאורך כל השנים האלה (2005 ועד היום) מה נעשה ע"י המדינה?
שמירה על סביבת ריבית נמוכה- מי אחראי על הריבית הנמוכה? המדינה כמובן. השיקולים להשארתה כזו מובנים, אבל בכל זאת יש לכך השלכות וביניהן המשך המימון הזול למשקיעים.
היעדר פיתוח אפשרויות השקעה אלטרנטיביות – המדינה התחילה עשרות פרויקטים חדשים בשנים האחרונות בעיקר בתחומי תשתיות, כבישים, מנהרות, רכבות קלות. מאיפה מגיע המימון? למה לא להציע לציבור להיות שותף בהם ולקדם בכך אלטרנטיבה טובה ויצירתית לנדל"ן.
הפשרת קרקעות ויישום הסכמי הגג שנסגרו עם הרשויות – אולי זו הנקודה הכי מרגיזה. שהרי כבר נעשו הסכמים עם רשויות מקומיות לגבי פיתוח אזורי דיור והעברת כספים, למה זה לא מתבצע לאורך שנים?
הכרזה על שעת חירום בתחום הדיור! המדינה נמנעת מלהגיד את המצב כפי שהוא, מצב חירום! הכרזה כזו, שתגובה בהזרמת כספים לעידוד יזמים בפיתוח של קרקעות עם רווחים מוגדלים יכולה להקים עוד אלפי יחידות דיור! ישנן הרבה דרכים למדינה לעודד הגדלת דיור, הרי אם יוחלט שמטפלים באמת בנושא אז הפתרון הקיצוני יכול להיות פרויקטי פיתוח שהמדינה מנהלת כפי שעושים בחלק ממדינות בעולם על ידי הקצאת קרקעות ומשאבי ניהול פרויקט. ואם לא רוצים להיות קיצוניים כל כך, התערבות ופיקוח צמוד יותר על הרשויות המקומיות בפרויקטים יכולים לתת אותה תוצאה. תכלס, אם היינו (חס וחלילה) במצב חירום אמיתי דוגמת רעידת אדמה שכתוצאה ממנה 50,000 תושבים היו מחוסרי גג, כנראה שהיו מוצאים תוך שנה פתרון לכולם בדמות של בנייה מאסיבית. רק עניין של פוקוס.
כמובן שיש עוד פתרונות ותחלואות רבים כגון פיקוח על השכירות, שכירות ארוכת טווח וכדומה שלא נעסוק בזה כאן.
----
אז למה אני רושם לכם את כל זה? סתם כדי לבאס?
אני רושם שורות אלה מכיוון שאני שומע יותר ויותר אנשים סביבי שרוכשים כעת נדל"ן להשקעה בארץ, וזאת על אף שהתקופה שונה מלפני 15 שנים. אולי זה בגלל דור ה- FOMO (fear of missing out) או אולי שכולם כבר פסימיים, מבינים ששום דבר חדש לא עומד לקרות וזה רק יהיה גרוע יותר…
אז נכון שהמחסור בדיור הוא תופעה עולמית במספר מדינות מפותחות. אבל בואו נזכיר לכולם, אנחנו גרים בישראל- ללא אפשרות לעבור לגור במדינה קרובה לידנו. ובמדינה כמו שלנו, מוגבלת בקרקעות ומוגבלת ביכולות צריך לשים את זה על השולחן ולהכריז על מדיניות סוציאלית בנושא הנדל"ן (מהיום והלאה). צריך להבין שנדל"ן כנכס מגורים הוא לא נדל"ן להשקעה!
בית למגורים זה בסיסי. על המדינה להיות אקטיבית, להיכנס לעומקם של דברים ולהיות אחראית שלכולם יהיה מקום לגור בו.
אין אשליה גדולה מזו שאדם מספר לחבר רכשתי דירה לפני שנה והיא כבר עלתה בעשרה אחוז – הרווחתי מלא… האשליה הזו שתמכור ביותר ותהנה מהכסף היא פיקציה! והיא לא באמת תבוא לידי מימוש. שהרי כפי שאנו רואים כל השוק עלה, ובמימוש (מכירה) הכסף פשוט יעבור לבית אחר (שיפור דיור) שגם עלה בערכו או לדיור לילדים, במחיר גבוהה יותר.
----
אלירן, די עם כל הפסימיות הזו, אז מה כן אפשר לעשות?
כפי שהצעתי, המדינה צריכה להתערב בשוק ולהבין שבגלל גודל השוק וקצב הריבוי הטבעי, נדרש כאן בישראל מודל אחר. הפתרונות של המדינה צריכים להיות כוללים יותר, עם התייחסות נפרדת לרוכשי הנדל"ן למגורים ולרוכשי הנדל"ן להשקעה. על המדינה לאפשר לשוק המשקיעים להשתלב ולתת רוח כספית גבוהה לפרויקטי תשתיות לאומיים.
ומה נותר לנו לעשות? איך נדאג לעצמנו ולילדנו בתוך כל הטירוף הזה? אני מציע שנפסיק לפתח את התחרות על הנדל"ן המועט פה בארץ. את הבתים שכאן נשמור לגרי המקום, ואת הכסף של ההשקעות נעביר לנדל"ן במדינות אחרות. ובינינו? הוא יעשה שם גם תשואות יפות יותר!