מבוא
השקעות בנדל"ן הן אחת הדרכים הפופולריות ביותר להגדלת הון ויצירת תשואה שוטפת. בעוד שחלק מהמשקיעים מחפשים להגדיל את הונם דרך עלייה בערך הנכסים, אחרים מתמקדים בהשגת תשואה קבועה ושוטפת. הבחירה בין שתי האסטרטגיות הללו תלויה במטרות האישיות, זמן ההשקעה, רמת הסיכון המתאפשרת והאפשרויות הזמינות בשוק.
הגדלת הון בהשקעות נדל"ן
הגדלת הון באמצעות נדל"ן מתבצעת כאשר הערך הכולל של הנכס עולה לאורך זמן. זה יכול להתרחש באמצעות שיפור הנכס (למשל, שיפוץ מקיף), השבחת האזור (למשל, פיתוח תשתיות חדשות בסביבה) או פשוט עלייה בביקוש לנדל"ן באזור מסוים. יתרון בולט באסטרטגיה זו הוא הפוטנציאל לרווחים גבוהים. עם זאת, היא דורשת ידע רב, מחקר ונזילות פיננסית לשם פיתוח ושיפוץ הנכסים.
דוגמא להשקעה למטרת הגדלת הון: השקעה בקבוצת השקעה בעזרת מימון, בתוכנית עסקית המתפרשת על פני מספר שנים על מנת ליהנות מעליית הערך של הסכום המושקע ושל המשכנתא ששולמה.
סיכונים: ההשקעה לא נזילה ותלויה בתנודות שוק. כמו כן, עלויות נסתרות בשיפוצים ובתחזוקה יכולות לצמצם את הרווחיות.
זמן השקעה: מדובר באסטרטגיה לטווח ארוך, לעיתים כמה שנים, עד שההשקעה מגיעה לפוטנציאל המלא שלה.
תשואה מתאימה: פוטנציאל לתשואות גבוהות בהתאם לזינוק בערך הנכס.
יתרונות | חסרונות |
פוטנציאל לרווחים גבוהים | נזילות נמוכה |
הזדמנות להוסיף ערך דרך שיפוצים | תלות בתנודות שוק |
אפשרות השפעה ישירה על העלייה בערך הנכס | עלויות נסתרות בשיפוצים |
תשואה שוטפת מהשקעות נדל"ן
תשואה שוטפת מנדל"ן מתקבלת כאשר הנכס מניב הכנסה קבועה, בדרך כלל דרך השכרה. זו כוללת השכרת דירות למגורים, משרדים, מרכזי קניות ועוד. היתרון באסטרטגיה זו הוא תזרים הכנסה יחסית קבוע ויחסית אשר פחות תלוי בשוק הנדל"ן הכללי. עם זאת, היא דורשת יכולת ניהול נכסים טובה ויכולה להיות מורכבת במקרה של תקלות או בחוסר יכולת להשכיר את הנכס.
דוגמא להשקעה למטרת תשואה שוטפת: השקעה בקבוצת השקעה בארה''ב, כאשר הקבוצה קונה מספר נכסים ללא מימון באזור הידוע בביקוש גבוהה לנכסים להשכרה, ובכך להנות מהכנסה שוטפת אשר מתקבלת מהנכסים.
סיכונים: סיכון של חוסר יכולת להשכיר את הנכס, תקלות בנכס הדורשות תחזוקה ותיקון, ותנודות בשוק השכירות.
זמן השקעה: אסטרטגיה לטווח ארוך וקצר. ההשקעה יכולה להתחיל לייצר תשואה מהירה יחסית, תלוי ביכולת למצוא שוכרים. תשואה מתאימה: תזרים מזומנים קבוע, אך לעיתים תלוי בשיעורי התפוסה ובעלויות התחזוקה.
יתרונות | חסרונות |
תזרים מזומנים קבוע | חשיפה לסיכון במקרה של חוסר יכולת להשכיר |
פחות תלוי בתנודות שוק הנדל"ן הכלליות | נדרשת ניהול נכסים טוב ותחזוקה |
הכנסה יציבה וחזויה | סיכון של תקלות והוצאות בלתי צפויות |
השוואה ובחירת אסטרטגיה
בבחירה בין הגדלת הון לתשואה שוטפת, יש לשקול את רמת הסיכון, הזמנים המצופים להחזר ההשקעה והנזילות הפיננסית הדרושה. למשקיעים עם סבלנות וגישה למשאבים לשיפוץ ופיתוח נכסים, הגדלת הון יכולה להציע פוטנציאל רווח גבוה. לעומת זאת, משקיעים המעדיפים תזרים הכנסה קבוע ופחות תלוי בשוק, ימצאו תשואה שוטפת כאסטרטגיה מתאימה יותר.
פקטורים המשפיעים על בחירת אסטרטגיה
בחירת האסטרטגיה הנכונה להשקעה בנדל"ן דורשת שיקול דעת והתחשבות במספר פקטורים, אישיים וכלליים. במסגרת הפקטורים האישיים נכנסים גיל המשקיע, תזרים המזומנים שלו (חיובי או שלילי) ומשך ההשקעה. הפקטורים הכלליים מיוחסים יותר לשוק וכוללים את הסביבה הכלכלית של השוק, תחזיות עתידיות לשוק הנדל"ן ואזורי ההשקעה הפוטנציאליים. לדוגמא, בתקופות של ריבית נמוכה, השקעה לצורך הגדלת הון עשויה להיות מועדפת בזכות ההלוואות הזמינות בעלויות נמוכות. לעומת זאת, במצב של עליית מחירים יתכן ותשואה שוטפת תהווה בחירה חכמה יותר, מכיוון שההחזר מהשכירות יהווה השלמה לתזרים ויעזור בשוטף, מכיוון שהיא מספקת תזרים הכנסה יציב.
ניתוח ומחקר לפני השקעה
ניתוח הנתונים וביצוע מחקר שוק, לצורך של השקעות נדל"ן יכול להאיר על ההחלטות הנכונות והפחות נכונות בתחום. לדוגמא, השקעה באזור שצפוי לעבור פיתוח תשתיות חדשות כמו תחנות רכבת, מרכזי קניות או מרכזים לוגיסטיים , יכולה להוביל להגדלת הון משמעותית במהלך כמה שנים. לעומת זאת, השקעה בנכסים ללא מחקר מקדים ראוי, כמו באזורים עם עודף היצע דיור, עלולה להוביל לתשואות נמוכות או אף להפסדים.
נקודות חשובות בניהול נכסים
ניהול נכסים באופן יעיל הוא מפתח להבטחת תשואה שוטפת.
על מנהל הנכס מוטלות מספר מטלות על מנת לשמר את ההכנסה בצורה מיטבית:
ביטוח - מבנה ואחריות כללית , בשנים האחרונות עלויות אלה גדלו משמעותית אך לא ניתן לוותר על כך ע"מ להבטיח את ההחזקה שלנו בנכס.
חיפוש שוכרים איכותיים דרך בדיקת רקע מקיפה תשמור על הבית מנזקים מיותרים, יש לציין שהבתים, ברובם, עשויים עץ וחומרים זולים אחרים ולכן רמת הבלאי היא גבוהה, שוכרים אשר יודעים לשמור על הבית יחסכו כסף רב למשקיע.
זמינות של איש תחזוקה חשובה לניהול הנכסים, אשר זמין וקשוב לפניות של השוכרים יכול לחסוך כסף רב בנזקים מצטברים ועצירת תקלות בזמן, אין ספק שדבר זה משפיע על שביעות רצון השוכרים וגורם לירידה בפניות הבתים.
סיכום
השקעות נדל"ן מציעות פוטנציאל רב להגדלת הון וליצירת תשואה שוטפת, אך הן דורשות גישה מושכלת ומחקר מעמיק.
קביעת אסטרטגית השקעה נכונה בתחילת התהליך לגבי משך זמן ההשקעה ומה הוא צפי ההחזר שאנו רוצים להגיע אליו תעזור לכוון אותנו לסוג ההשקעה שמתאים לנו או לקביעת פורטפוליו השקעות נכון ומאוזן.
בין אם מדובר בבחירת אסטרטגיה להגדלת הון או ליצירת תשואה שוטפת, חשוב להתחשב, מעבר לרצונות האישיים גם בפקטורים הכלכליים לאותו אזור השקעה. ניהול נכסים באופן יעיל ע"י איש בשטח boots on the ground והתמקדות בניתוח השטח לפני השקעה יכולים להגביר את הסיכויים להצלחה.