נדל"ן למגורים במזרח ארה"ב: קווים של אזור חם להשקעה

מדוע כדאי לרכוש נכסים בחוף המזרחי של ארצות הברית וכיצד מלחמת הסחר נגד סין עשויה להיטיב

עם המשקיע הישראלי?

בעלות על נכס באזור מזרח ארצות הברית בכלל ובחוף המזרחי בפרט הוכיחה עצמה כהשקעה מניבה לרוכשים רבים, וזאת לאור התחזקות ויציבות שוק הנדל"ן למגורים באזורים אלה בשנים האחרונות.

כמה מהסיבות העיקריות להשקעה בנדל"ן בחוף המזרחי הן ההזדמנויות המתעוררות עקב שינויים דמוגרפיים, כדוגמת מעבר בייבי בומרז (כ־77 מיליון אמריקאים שנולדו בשנים 1964-1946) לגור ביעדי פרישה פופולריים, אפשרויות התעסוקה הרבות בערים הגדולות ובסביבתן, ביקוש רב להשכרה (למעלה מ־80% מהאמריקאים בגילי 35-30 חיים בשכירות) ואף מלאי של בתים המוצעים למכירה מכונסי נכסים במחיר יחסית נמוך ובהליך מפוקח, שלפי מומחי נדל"ן אמריקאים שיפר את פעילות השוק ולא האט אותה. כל זאת, יחד עם כלכלות מקומיות יציבות וכמה מבתי הספר הטובים ביותר בארצות הברית כולה, ניתן לצפות כי ערכי הנכסים בחוף המזרחי ימשיכו לצמוח.

למרות שנראה כי עליית ריביות המשכנתאות והיצע מוגבל ריסנו במידה מסוימת פעילות נדל"נית בכלכלה הגדולה בעולם, שוק הדיור בשנת 2018 נותר חזק. לפי אנליסטים מובילים בענף הנדל"ן האמריקאי קיימים כמה נושאים מובילים שעשויים להשפיע משמעותית על שוק החוף המזרחי בשנה הקרובה: עליית מחירי הדירות תישמר אבל במומנטום מופחת ביחס לשנים קודמות בשיעור צפוי של 2.2%, הגידול במחירי הדיור יעלה על האינפלציה ועליית שיעורי השכר עד לפחות 2021, הצפי לגבי העלאת הריבית על ידי הפדרל רזרב שתשפיע על המשכנתאות ועלולה לגרום להאטה נוספת בפעילות הנדל"נית, כדאיות הדיור באזורי המטרופולין והפרברים הגדולים תישאר נושא מרכזי והביקושים לנדל"ן במחירים נמוכים-בינוניים יחסית ימשיכו להיות חזקים.

משקיעים בעלי אורך רוח יראו בכל האטה בשוק הדיור הזדמנות לאזן ולהעריך מחדש את תיק ההשקעות שלהם.

מה קורה עכשיו בפלורידה ומדוע המשקיעים הסינים נסוגים?

לפי איגוד המתווכים של מדינת פלורידה, שוק הנדל"ן למגורים במדינה רשם עליות במספר עסקאות המכירה שבוצעו, במחירים חציוניים ובהיצע הקיים באפריל 2019 לעומת השנה שעברה. מספר העסקאות שבהן נמכרו בתים צמודי־קרקע ברחבי המדינה, למשל, הסתכמו בחודש אפריל 2019 ב־26,992, עלייה של 6.2% לעומת אפריל 2018.

סיבה נוספת ולא צפויה מבחינת המשקיע הישראלי להשקיע בנדל"ן למגורים בארצות הברית באופן כללי היא דווקא נטישת הרוכשים הזרים, בעיקר הסינים, את השוק.

בשוק הדיור האמריקאי נרשמות עלייה ביוקר חומרי הבנייה וירידה בהתחלות הבנייה, ויחד עם החמרת הבקרה של ממשלת סין על יציאת מזומנים מהמדינה לטובת רכישות נכסים זרים על רקע מלחמת הסחר המתנהלת בין ארצות הברית לסין, נגרמת ירידה משמעותית בביקוש הזר לבתים אמריקאים. היקף הרכישות של בתים על ידי קונים זרים מאפריל 2018 ועד מרץ 2019 צנח ב־36% לעומת 12 החודשים שקדמו לתקופה הנ"ל, כך לפי נתוני איגוד המתווכים הלאומי (NAR). ב־12 החודשים שהסתיימו במרץ 2019, זרים רכשו 183,100 נכסים בשווי כולל של כ־77.9 מיליארד דולר, זאת לעומת 266,800 נכסים בשווי של כ־121 מיליארד דולר ב־12 החודשים הקודמים.

מבין כל הקונים הזרים בשוק הנדל"ן האמריקאי הירידה הגדולה ביותר נרשמה באופן יחסי בקרב המשקיעים הסינים. במשך שבע שנים רצופות, הסינים היו הקונים המובילים בשוק הנדל"ן האמריקאי, כאשר בשנה שעברה רכשו נכסים למגורים בשווי של 13.4 מיליארד דולר. אולם מדובר למעשה בירידה של 56% בשווי הרכישות לעומת 12 החודשים האחרונים. מצב זה גורם להיווצרות ואקום בשוק הנדל"ן האמריקאי שאפשר ומומלץ לנצל מבחינת מחירים והזדמנויות.

יחד עם זאת, על פי דו"ח ה־NAR, המשקיעים הזרים המשיכו לנהור לפלורידה. 1 מכל 5 משקיעים זרים רכש את הנכס שלו במדינה וכ־42% מהקונים הקנדים סגרו עסקה בפלורידה. זאת בשל חוקי המס המקלים במדינה ומלאי נכסים זולים יחסית.