כל מי שעוסק בעולם הנדל"ן יודע שיש חשיבות רבה לניתוח והבנת מצב השוק בעת קנייה / מכירה / בנייה. למעשה לפני כל פעולה שעושים חשוב להבין מה המצב שכרגע יש בחוץ וכיצד נכון להתנהל מולו. בעולם הנדל"ן ישנן אינספור תיאוריות ודרכים לנתח את המצב השוק, אבחנה בסיסית שעושים בתחום היא האבחנה בין "שוק של מוכרים" ל"בין שוק של קונים".
ניקח לדוגמה את שלוש השנים האחרונות מאז פרוץ הקורונה:
בתחילת המגפה, אז בשלהי 2019 ואל תוך 2020, כאשר אי ודאות ופחד חלחלו גם אל תוך הכלכלה העולמית, היינו עדים להאטה עד כדי עצירה בכמות עסקאות הנדל"ן. עצירה זו נבעה בין היתר מהסגרים שהיו בכל מקום בעולם. אך גם כשאלו השתחררו ראינו איך החששות ואי הוודאות ממשיכים להשפיע על השוק - ופחות עסקאות נדל"ן התרחשו. וזה לא שאנשים לא רצו למכור… אבל מי שהיה אמור לקנות לא חשב שזה רעיון טוב, כי קורונה ומצב כלכלי מפחיד ואי וודאות והכל… זה מצב של שוק של קונים. המשמעות היא שהכוח להשפיע על מחיר הנכסים נמצא אצל הקונים, כי הם אלו שיכולים להחליט אם לקנות או לא.
במהלך 2021 - שנה המאופיינת ב"חזרה לשגרה" וריביות נמוכות (זוכרים איזה כיף זה היה?) אנשים היו להוטים לקנות ולממש את הכסף הזול שהוצע להם. ובאופן טבעי ראינו נהירה גם בישראל אבל גם במדינות נוספות בעולם אל תחום הנדל"ן. הקונים היו להוטים לקנות, מחירי הבתים עלו, והשוק התהפך להיות שוק של מוכרים. קרי, הכוח לקבוע את מחיר הדירות בידיים שלהם.
ובאיזה שוק אנחנו נמצאים היום? אחרי שנים ארוכות של סביבת ריבית אפסית הפדרל ריזרב (הבנק המרכזי בארה"ב) החליט להעלות את הריבית. כמה פעמים. בשנה אחת. כך שהריבית עומדת על 4.5%, הריבית הגבוהה ביותר מאז שנת 2007. המשמעות היא שימי הכסף הזול חלפו לבינתיים, ואם אני רוצה לקחת הלוואה עבור רכישת דירה אני אשלם יותר על אותה ההלוואה. עליות הריבית האחרונות נחשבות לאגרסיביות ונכון למועד זה שוררת אי ודאות בשוק. במצב של אי וודאות לאנשים יש נטייה לעצור ולא לפעול, להתבונן ולחכות. ולכן השוק היום חזר להיות שוק של קונים. הקונים נמצאים על הגדר, שוקלים מה לעשות וההתנהגות שלהם היא שתשפיע על מחירי הדירות.
המאמר הזה מתייחס לשוק הנדל"ן בארה"ב, אך ניתן להתייחס אליו בשינויים המתאימים גם לשוק הנדל"ן בישראל. מה זה אומר על ההשקעות שלנו ומה צריכה להיות האסטרטגיה שלנו כעת? כדי להבין זאת ועוד אנו ממליצים לקרוא את המאמר שלנו על מעגל הנדל"ן.