top of page
Skyline New York

מאמרים

כאן ננסה לתת לכם כמה שיותר מידע על השקעות נדל"ן בארה"ב ועל השקעות נדל"ן בכלל.  אנחנו מאמינים שעל מנת להשקיע בלב שקט כל אחד צריך להכיר ולו במעט את הדברים החשובים הנוגעים להשקעות נדל"ן, בעמוד הזה תוכלו למצוא כתבות עומק על נושאים גדולים, וכן מבזקים עדכניים על אקטואליה כלכלית. בואו להרוויח ידע!

חושבים על Plan B (תוכנית גיבוי) לחיים בחו"ל ולא רחוק מידי - כנראה שגם אתם הבנתם שנדל"ן הוא הפתרון

הקדמה

בעידן של חוסר יציבות כלכלית וגיאופוליטית, ישראלים רבים מחפשים דרכים להבטיח עתיד בטוח יותר. רכישת נכס נדל"ני בחו"ל היא אחת הדרכים היעילות ליצור "תוכנית ב'" לחיים, שמאפשרת מקום מפלט בעת הצורך, שמירה על ערך הכסף (בהיותו במט"ח) ומספקת תשואה מהשכרה. במאמר זה נשווה בין שלוש מדינות פופולריות להשקעה נדל"נית: פורטוגל, יוון וקפריסין, תוך דגש על הגורמים שיש לקחת בחשבון, היתרונות והחסרונות של כל יעד ואסטרטגיות ההשקעה המתאימות.

למה לבחור בנדל"ן בחו"ל?

רכישת נכס נדל"ני בחו"ל יכולה להציע מגוון יתרונות. ראשית, היא מספקת ביטחון נוסף. נכס בחו"ל יכול לשמש כמקום מפלט בעת צרה, הן מבחינה אישית והן מבחינה כלכלית. בנוסף, השכרת הנכס יכולה לספק הכנסה פסיבית יציבה במטבע חוץ, המהווה גיבוי כלכלי נוסף. פיזור ההשקעות בין נכסים בארץ ובחו"ל יכול לסייע בהפחתת סיכונים כלכליים, במיוחד לאור המצב הגיאופוליטי באזור. חשוב לבחור במדינות המציעות יציבות פוליטית וכלכלית רחוקה מהסכסוכים המקומיים.

גורמים שיש לקחת בחשבון

כאשר שוקלים לרכוש נכס בחו"ל, ישנם מספר גורמים חשובים שיש לקחת בחשבון. ראשית, מיקום הנכס הוא גורם מכריע. יש לבחור במדינות עם כלכלה יציבה וממשל אחראי, וכן ערים עם צמיחה כלכלית, פיתוח תשתיות וביקוש גובר לנכסים. בנוסף, חשוב לוודא שהנכס נמצא בקרבה לשדות תעופה, תחבורה ציבורית נוחה ומרכזים עירוניים, ושאינו חשוף לאיומים גיאופוליטיים.

סוג הנכס הוא גורם נוסף שיש לשקול. דירות מגורים מתאימות להשכרה לטווח קצר ולחופשות, עם פוטנציאל הכנסה גבוה, בעוד שבתים פרטיים מתאימים יותר למגורים משפחתיים ומספקים פרטיות רבה יותר. תקציב ומימון הם גם שיקולים מרכזיים. יש לבדוק את הון העצמי הקיים ואת אפשרויות המימון במדינות השונות, כולל ריביות ותנאים.

בנוסף, יש לבדוק את החוקיות והרגולציה במדינה בה משקיעים. מיסוי מקומי, הגבלות על זרים, חוקים ותקנות הם גורמים חשובים שיש לקחת בחשבון. ניהול הנכס גם הוא קריטי להצלחה בהשקעה, ויש לשקול האם לנהל את הנכס באופן עצמאי או להיעזר בחברת ניהול מקצועית, ולכלול גם עלויות תחזוקה שוטפת ושירותים נוספים כמו ניקיון, ביטוח וכו'.

השוואה בין פורטוגל, יוון וקפריסין

פורטוגל

פורטוגל נחשבת למדינה יציבה כלכלית ופוליטית, וידועה כידידותית להשקעות זרות. ערים כמו ליסבון ופורטו מציעות עליית ערך ותשואות גבוהות מהשכרה. יתרון נוסף הוא תוכניות ויזה שונות שמאפשרות קבלת תושבות למשקיעים זרים. גם מבחינת מיקום לפורטוגל יתרון חשוב, היא ממוקמת במערב אירופה ורחוקה מהאזורים הגיאופוליטיים המורכבים, הרחק מקווי הגבול עם המזרח, מה שהופך אותה לבחירה בטוחה יותר להשקעה. מלבד זאת, פורטוגל מתהדרת במורשת תרבותית עשירה, נופים מדהימים, חופים נפלאים ואקלים ים תיכוני נעים. תשתיות התחבורה המתקדמות, יחד עם מערכת בריאות ציבורית מצוינת, מוסיפות לאטרקטיביות שלה כיעד השקעה. איכות החיים הגבוהה שמציעה פורטוגל, כולל מערכת חינוך מצוינת ותשתיות מודרניות, הופכים אותה לאחד המקומות המובילים להשקעה נדל"נית באירופה.פורטוגל במספרים שחשוב להכיר:

  • מספר תושבים: כ-10.3 מיליון מתוכם כמיליון מהגרים

  • מחיר ממוצע של נכס במדינה: 2,000-3,500 יורו למ"ר

  • מדד המיסוי: מס רכישה: 0.3%-0.8% מס בגין הכנסה משכירות: 28% (תושבים\אזרחים אירופאים זכאים להטבה ולמס של 14%) אמנת מס מול ישראל: קיימת

  • תשואה שנתית פוטנציאלית: 5%-9% בממוצע 

יוון

  • יוון מציעה מחירי נכסים במחירים נמוכים יחסית בערים כמו אתונה וסלוניקי, עם פוטנציאל גבוה לעליית ערך הנכסים בעקבות התאוששות כלכלית. תוכניות ויזת הזהב מאפשרות תושבות למשקיעים זרים, והכלכלה היוונית מתאוששת באופן יציב. יתרון מרכזי של יוון הוא הקרבה לישראל והנוחות למטיילים ישראלים, שרואים בה יעד תיירותי מוכר וקרוב. התיירות מהווה מקור הכנסה עיקרי ליוון, והיא מגבירה את הביקוש לשכירות קצרת טווח. עם זאת, יוון עדיין מתמודדת עם חוסר יציבות כלכלית ויש צורך במציאת חברות ניהול אמינות לנכסים. בנוסף, יוון נמצאת במזרח הים התיכון ויש לה סכסוכים עם טורקיה, מה שמוסיף מימד של אי-ודאות גיאופוליטית. לפי מאמר באתר Mako, שר החוץ של טורקיה גיבה את איומי מזכ"ל חיזבאללה ואמר כי "קפריסין ויוון חייבות לשמור מרחק מסוגיות המזרח התיכון"יוון במספרים שחשוב להכיר:

  • מספר תושבים: כ-11 מיליון תושבים

  • מחיר ממוצע של נכס במדינה: 1,800-2,500 יורו למ"ר

  • מדד המיסוי: מס רכישה: 3.09% מס בגין הכנסה משכירות: 7.5% אמנת מס מול ישראל: קיימת

  • תשואה פוטנציאלית: 5%-10% בשנה

קפריסין

קפריסין מציעה מדיניות מיסוי אטרקטיבית למשקיעים זרים וכלכלה יציבה עם ממשל ידידותי למשקיעים. תוכניות ויזת הזהב מאפשרות קבלת תושבות למשקיעים זרים, אך השוק הנדל"ן בקפריסין קטן יחסית עם ביקוש מוגבל. כלכלת קפריסין תלויה בתיירות, מה שעלול להשפיע על שוק השכירות, והיא חשופה לאיומים גיאופוליטיים בשל הקירבה לאזורי סכסוך וקבלת איומים מחיזבאללה. על פי הכתבה ב-Mako, נסראללה איים לתקוף את קפריסין אם זו תסייע לישראל במתקפה אפשרית על לבנון, מה שמוסיף מימד של חוסר יציבות לאזור.

קפריסין במספרים שחשוב להכיר:

  • מספר תושבים: כ-1.3 מיליון תושבים

  • מחיר ממוצע של נכס במדינה: 1,300-1,800 יורו למ"ר

  • מדד המיסוי: מס רכישה: 3%-8% (מדורג) מס בגין הכנסה משכירות: 20% אמנת מס מול ישראל: אין כרגע (ישראל וקפריסין אינן חתומות על אמנת מס בינלאומית, אך קיימות הסכמות להסדרת מס MLI וקיימת היתכנות לחתימה על האמנה בשנת 2024)

  • תשואה פוטנציאלית: 5%-10% בשנה

אסטרטגיות להשקעה

השקעה בנכסים להשכרה לטווח קצר יכולה להיות רווחית במיוחד במקומות תיירותיים, תוך שימוש בפלטפורמות כמו Airbnb. ניהול עצמי עשוי להיות זול יותר אך דורש זמן והשקעה, בעוד שחברת ניהול יכולה לחסוך זמן ולספק שירות מקצועי. השקעה בנכסים להשכרה לטווח ארוך מתאימה למקומות עם ביקוש גבוה לשכירות, כמו ערים אוניברסיטאיות ומרכזי עסקים. בחירת שוכרים מתאימים וביצוע בדיקות רקע יכולים לסייע בשמירה על יציבות ההכנסה.

השקעה להשכרה ארוכת טווח, במקרה כזה ההשקעה תוכל לכסות את המשכנתא ולעיתים תצטרך השלמה שנתית מסויימת. 

השקעה בנכסים עם פוטנציאל עליית ערך יכולה לכלול רכישת נכסים במחיר נמוך ושיפוצם, מה שיכול להעלות את ערכם משמעותית. או לחילופין נכסים "על הנייר" או בשלבי בנייה ראשונים, ומכירתם עם הסיום. זיהוי אזורים בצמיחה עם פוטנציאל פיתוח עתידי הוא קריטי לאסטרטגיה זו.

סיכום

רכישת נדל"ן בחו"ל כ-"תוכנית ב' " יכולה לספק ביטחון נוסף והכנסה פסיבית. פורטוגל, יוון וקפריסין מציעות אפשרויות מגוונות עם יתרונות וחסרונות ייחודיים. יש לקחת בחשבון את כל הגורמים הרלוונטיים, לבחור יעדים מתאימים ולהשתמש באסטרטגיות הנכונות להשקעה. עם תכנון נכון וניהול מושכל, תוכלו להבטיח לעצמכם עתיד כלכלי בטוח יותר ואפשרות למפלט בעת הצורך.







טבלאות תומכות


טבלת השוואה בין המדינות לפי מדדים כלכליים ופוליטיים

קפריסין

יוון

פורטוגל

מדד

כ-1.3 מיליון תושבים

כ-11 מיליון תושבים

כ-10.3 מיליון תושבים

מספר תושבים

1,300-1,800 יורו למ"ר

1,800-2,500 יורו למ"ר

2,000-3,500 יורו למ"ר

מחיר ממוצע של נכס

בינונית

בינונית

גבוהה

יציבות כלכלית

בינונית

בינונית

גבוהה

יציבות פוליטית

בינוני

גבוה

גבוה

פוטנציאל עליית ערך

בינונית

נמוכה

גבוהה

מדיניות מיסוי

3%-8% (מדורג)

3.09%

0.3%-0.8%

מס רכישה

20%

7.5%

28% (14% לתושבי האיחוד)

מס בגין הכנסה משכירות

אין (קיימת היתכנות)

קיימת

קיימת

אמנת מס מול ישראל

קיימת

קיימת

קיימת

תוכניות ויזות לתושבות

גבוהה

גבוהה

נמוכה

קרבה לאיומים גיאופוליטיים




Comments


bottom of page