החוק החשוב ביותר בנדל"ן - מעגל הנדל"ן

אפשר לספר רבות על נדל"ן בארה"ב, על אזורי השקעה בארה"ב ועל השקעות באופן כללי, יש דבר אחד שתמיד עובד בהשקעות נדל"ן ולא חשוב היכן הנכס, בארה"ב בארץ או במקום אחר.

הדבר הזה הוא שיווי המשקל של שוק הנדל"ן או יותר נכון אי שיווי המשקל של השוק בתחום הזה.

בשונה מתחומים רבים, בנדל"ן אין איזונים לכיוון האמצע אלא רק למעלה… וזה מה שהופך את הנדל"ן להשקעה סולידית.

למה הכוונה למעלה? החוק עליו נרחיב כאן עובד בהתמדה לאורך השנים, כמובן עם תיקונים נקודתיים, אבל תמיד בכיוון של תיקון שוק למעלה בערך הנכס.

מה החוק הזה אומר? החוק הבסיסי שעובד תמיד הוא שיש עוד אנשים שרוצים להצטרף ולגור בבית משלהם, דבר זה מזין משוואה פשוטה. או שהשכירות תעלה או שערך הבית יעלה, לפני שנסביר זאת צריך להסביר את מושג ה"תשואה" שכולם משתמשים בו אבל לא כולם מבינים את המשמעות שלו.

תשואה מחושבת על מנת לתת יכולת להבדיל בין השקעות במקומות שונים ומאפיינים שונים, היא תמיד מחושבת בצורה שבמונה יהיה את הסכום שיוחזר במשך השנה מההשקעה ובמחנה את עלות ההשקעה.

זה עובד ככה:

אם נסתכל על שוק הדיור במקום מסוים (נגיד ג'קסונוויל, פלורידה) ונראה שהוא זול, כלומר מחיר הבית נמוך ביחס להחזר השנתי של השכירות, נבין שהתשואה בו גבוהה, במצב זה עוד ועוד קונים ירכשו שם דירות כי יוכלו להרוויח החזר גבוהה על השקעתם. כמובן שגם רוכשי הדירות למגורים ירוויחו כי הם רוכשים דירה זולה. התוצאה במשך הזמן תהיה עלייה במחיר הנכס.

אם נסתכל על שוק הדיור ונראה שהוא יקר, כלומר מחיר הבית גבוה ביחס להחזר השנתי משכירות, תשואה נמוכה, עוד ועוד אנשים יעדיפו להצטרף כשוכרים לשוק הזה כי מחירי הבתים גבוהים. התוצאה מחירי השכירות יעלו עם הזמן ויתקנו את התשואה כלפי מעלה ובהמשך הדרך יביאו למצב שיהיה משתלם שוב לרכוש דירות כי התשואה תהיה מספיק גבוהה, במצב זה נחזור לנקודה הקודמת של עליית מחירי הנכס.

מעגל זה של עליית מחירי השכירות ולאחר מכן עליית מחירי הבתים וחוזר חלילה נקרא מעגל הנדל"ן וזהו כלל שעובד בכל מקום, לכן אנשים נכנסים לתחום כהשקעה ולכן אנשים מוכנים לקנות את הבית שלהם למגורים ולגור בו, כי זה מובן (בדר"כ מניסיון ולא מידע) שאפשר רק להרוויח לאורך השנים. הנה תרשים שיעזור להבין:

מתי הכלל הזה לא נכון? במקומות מסוימים לאורך השנים יש ירידות מחירים הנובעות מהתערבות בשוק , כמו במשבר הסאב פריים שניתנו מ

שכנתאות לאנשים שמראש לא יכלו לרכוש את הנכסים, במלחמה ארוכה שבה השוק לא מתנהל בהיגיון ומקרי קיצון נוספים.

מכאן נשאלת שאלה חשובה מאד, אז למה מוכרים נכסים? הרי אם כל הזמן הנכסים עולים למה לממש?

התשובה הפשוטה היא שלא כדאי לממש ובאמת אם היה לנו את כל הכסף שבעולם היה עדיף רק לרכוש נכסים וכמה שיותר, כפי שעושים עשירי העולם. התשובה היותר מורכבת היא שמימוש עוזר לנו להעלות את ההון העצמי שלנו ובכך לרכוש עוד נכסים.

דוגמה: נניח שאמנון נכנס לרכישת חלק מנכס בקבוצת השקעה וחלקו בה $50,000 נכס שיחזיר לו 10% תשואה במהלך שנות ההשקעה ובסוף ההשקעה עליית ערך כלשהי.

לאחר חמש שנים הקבוצה מכרה את הנכס ב 25% רווח, עכשיו יש לאמנון 75%* רווח על ההשקעה שלו, חמישים אחוז שהצטבר במשך חמשת השנים האלה ועוד 25% רווח, כלומר ההון העצמי שלו עלה לבערך $87,000 דולר, אם אמנון ישקיע חזרה את כל הכסף בקבוצת נכסים אחרת, ההחזר השנתי של 10% יהיה עכשיו כבר גדול יותר ($8,700 במקום $5,000) כך למעשה יצרנו אפקט של ריבית דה ריבית על ההשקעה שלנו.

לסיכום, ע"י הבנת מעגל הנדל"ן, ניתן להגדיל את ההחזרים החודשיים שלנו, מכסף פאסיבי, כל הזמן. בדוגמא שהוצגה תשואה של 13%, תשואה שנתית ממוצעת, היתה בהתחלה מסכום של $50,000 ובהשקעה הבאה היא תהיה מסכום של $87,000 ע"י מכירת הנכס והשקעת הכספים חזרה.

*לצורך הפשטות וההדגמה החישוב לא מתחשב בהוצאות שונות והורדות מיסים.