הוריקן זה דבר טוב או רע לשוק הנדל''ן המקומי?

סופות יכולות לעורר את שוק הנדל"ן על ידי יצירת הזדמנויות מתאימות לקניה, למכירה או להשקעה.

כאשר סופה פוגעת באזור מסוים, המקומיים מתמודדים עם עצים שנפלו, גגות דולפים, סירות שניזוקו וערימות של פסולת. הרבה בעלי מקצוע יכנסו לפעולה בעת זו, שמאי ביטוח, שירותי תחזוקה ונגרים מבוקשים מאוד באזורי החוף לאחר אירוע כזה. רבים מתמודדים עם הנזק, אך עם זאת סערות מסוג זה יכולות למעשה להועיל לשוק הנדל"ן הן לקונים והן למוכרים.

לפני שנתחיל לדבר על השחקנים בשוק הנדל''ן, נרחיב מעט על סוגי הביטוח שיש לנכסים מושכרים בארה"ב.

ביטוח נכסים להשכרה בארה"ב מתבסס בעיקר על 3 סוגי מדיניות ביטוח עיקריות: DP1, DP2 ו-DP3.

• מדיניות DP1 נחשבת למדיניות הבסיסית ביותר ומעניקה כיסוי ביטוחי מינימלי, היא מכסה רק נזקים ספציפיים המפורטים בפוליסה כגון נזקי אש, ברד, רעידת אדמה ונזק בזדון. בנוסף, מדיניות DP1 היא ביטוח ערך שיורי, כלומר מהסכום ששולם במקרה נזק מנוכה פחת.

• מדיניות DP2 נותנת כיסוי רחב יותר, וכוללת נזקים נוספים כגון נזקי מים, שבר זכוכית ועוד. בניגוד ל-DP1, מדיניות DP2 היא ביטוח עלות/החלפה, כלומר משולם מלוא ערך הנזק ללא ניכוי פחת.

• מדיניות DP3 נחשבת למדיניות הטובה ביותר ומעניקה את הכיסוי הרחב ביותר. היא מכסה כמעט כל סיכון אפשרי למעט חריגים ספציפיים, וגם היא ביטוח עלות/החלפה. בנוסף DP3 כוללת כיסוי אובדן דמי שכירות במקרה שהדירה אינה ראויה למגורים.

לסיכום, בעת בחירת ביטוח לנכס השכרה חשוב לשקול את רמת הכיסוי הנדרשת מול עלות הפרמיה. מדיניות DP3 מספקת את הכיסוי הטוב ביותר, אך גם היא היקרה ביותר. מדיניות DP1 היא הזולה ביותר אך גם מעניקה כיסוי מינימלי.

במאמר זה בחרנו לנתח את נקודת המבט של כל אחד מהשחקנים בשוק בתקופה של סופה:

מנקודת מבטם של המוכרים:

לאחר סופה, בתים ניזוקים או נהרסים, דבר זה מפחית את הצע הנכסים, ויוצר שוק של יותר מוכרים (שוק של קונים). חלק מבעלי הבתים רוצים למכור כדי להימנע מסופות עתידיות באזור, או משום שלא רוצים לטפל ולהתעסק בתיקונים, בנייה חדשה נכנסת לקיפאון מכיוון שצוותי הבנייה עסוקים בתיקונים. מכלול הגורמים הללו גורם לביקוש ולמחירים לעלות. מחקר שנערך על ידי הבנק הפדרלי של דאלאס מצא כי פגיעת הוריקן טיפוסית יכולה להעלות את מחירי הבתים ב-3% עד 4% שלוש שנים לאחר הסערה.

כיסוי ביטוחי הולם כמו מדיניות DP2 או DP3 מספק למוכרים ביטחון כי יקבלו פיצוי מלא על נזקים ללא ניכוי פחת, ומאפשר להם להתקדם במכירה.

ומה מבחינת קוני דירות למגורים:

אפשר לתהות לגבי השאלה למה לקנות נדל"ן באזורים מועדים לסופות? אך בניגוד לציפיות, סופות יכולות לגרום לשווקי נדל''ן לפרוח. למרות הסיכונים, היתרונות של מגורים באזורים כאלה עולים לרוב על החסרונות של תדירות הסערות כדוגמת מחיר נמוך יותר, אך בכל מקרה מי שמחליט לקנות באזור זה לאחר סערה, יצטרך לפעול במהירות מכיוון שההיצע יורד והמחירים עולים.

מנקודת המבט הביטוחית, הביטוח יכול לספק לקונים ביטחון שיקבלו פיצוי מלא במקרה נזק, ללא תלות בגיל הנכס. זה מאפשר רכישה בראש שקט. מומלץ לרכוש נכסים עם ביטוח מסוג DP2 או DP3 המעניקות כיסוי רחב יותר.

משקיעי נדל"ן:

התנאים לאחר ההוריקן כל כך נוחים עד שחלק ממשקיעי הנדל"ן מכונים כיום "רודפי הסופות". הם בוחרים לקנות נכסים שניזוקו במחירים נמוכים יותר מאשר בשגרה, לשפץ אותם ואז למכור מחדש. לרבים מהמשקיעים הללו יש ידע וכישורים בתחומי הבנייה והקבלנות, מה שהופך את תוצאות הסערה לזמן אידיאלי לקנייה, שיפוץ ומכירה חוזרת עבורם.

ממשלה וחברות הביטוח:

סופות יכולות להביא להגברת הכנסות הממשלה באמצעות מיסים מוגדלים עקב עליה בקניה של חומרי הגלם עבור התיקונים או במקרה של נזק רחב היקף עזרה פדרלית. בנוסף, הם מספקים הזדמנויות עבודה לאנשי מקצוע בתחומי הבנייה והתיקון אשר גם הם משלמים מיסים לממשלה על הכנסותיהם. לחברות הביטוח, אף על פי שהן עשויות לשלם פיצויים גבוהים לאחר סופה, הן גם מקבלות הזדמנויות לצמיחה בדמות הזדמנות להגדיל את הפרמיות בהתאם לסיכונים העתידיים, יצירת תעסוקה עבור כל ענפי הביטוח וכך לשמר את יציבותן הכלכלית.

לסיכום, בדרך כלל סופות נתפסות כדבר שלילי עבור שוק הנדל''ן אך ניתן לראות כי לסופות יש גם יתרונות ברורים לשחקנים בשוק, לאחר כל סופה השוק נהיה פעיל יותר ובכך ניתן למצוא עסקאות טובות יותר. אם זאת, לא נשכח שיש אזורי סופות קטלניים יותר (מסדרון הוריקן) ואזורים שפחות מועדים לסופות. בכל אזור יש לבדוק את הביטוחים השונים, עלות לעומת סיכוי לסופה ומי המבטח? האם זו המדינה או חברת ביטוח? וכדומה.

* כל הכתוב במאמר זה הינו דעתו האישית של הכותב. אין באמור ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק המתחשב בנתונים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא ואינו מהווה הצעה לרכישת ניירות ערך או השקעה בנדל''ן.