ההשפעה האמיתית של האינפלציה על ההשקעות

אז למה יש האטה בעסקאות  הנדל"ן בעולם? 

כבר תקופה ארוכה  שאנו מזכירים האטה בשוק הנדל"ן, ננסה להסביר למה? ואיך יש ירידה בעסקאות בשוק.  מדובר בירידה באטרקטיביות של העסקאות כאשר אחת הסיבות המרכזיות לכך היא ההשפעה המורכבת של האינפלציה. מצד אחד, האינפלציה מובילה לעלייה בהוצאות כמו ביטוח, מיסים ותיקונים, בעוד שההכנסות מהשכירות נותרות יציבות, או עולות אל לא בשיעור דומה, דבר שמכביד על הרווחיות השוטפת.

אך מצד שני, חשוב לזכור שהאינפלציה גם משפיעה על עליית ערך הנכסים בטווח הארוך. למרות שהמצב הנוכחי אינו אטרקטיבי במיוחד, השקעות נדל"ן הן לעיתים קרובות אסטרטגיה ארוכת טווח. אם מסתכלים מעבר לקשיים השוטפים, יש פוטנציאל לעליית ערך גבוהה בעתיד, שיכולה לפצות על הירידה ברווחיות הנוכחית ולהביא לתשואה משמעותית עבור משקיעים סבלניים.

עליית מחירי הנכסים:

האינפלציה אינה רק אויב. בעוד שבטווח הקצר היא מכבידה על הרווחיות, בטווח הארוך, היא עשויה להוביל לעלייה משמעותית בערכי הנכסים. ההיסטוריה מראה שבעתות אינפלציה, מחירי הנדל"ן נוטים לעלות, ולעיתים אף בקצב מהיר יותר מהשוק הכללי. עבור המשקיעים הסבלניים, עליית ערך זו יכולה לכפר על הירידה ברווחיות השוטפת, ולהביא לרווח משמעותי בעת מכירת הנכס (אקזיט). הסיבה לכך הינה שמחירי הנדל"ן עולים בהתאם למגמה של עליית המחירים הכללית אך באופן פרדוקסלי הדבר משפיע כמו כדור שלג וגורם לעוד ועוד אנשים לראות שמחירי הנדל"ן עולים ורצון להיכנס לשוק ולהרוויח מכך, שוק זה הינו יהיה בעיקרו ממשקיעים או יזרז תהליכי רכישה של משפחות שתכננו לקנות דירה והיו במהלך תהליך כזה.

הכנסות משכירות – יציבות או במגמת האטה:

בניגוד לעלייה בהוצאות, ההכנסות משכירות נותרות יציבות יחסית, מה שיוצר פער הולך וגדל בין ההכנסות להוצאות. מכאן נובע שאחוז התשואה השוטפת יורד, מה שמכביד על המשקיעים, במיוחד בטווח הקצר. משקיעים שהיו רגילים לראות תשואה של 9% על השקעותיהם, מוצאים את עצמם כעת עם תשואה נמוכה יותר. לטווח הבינוני ארוך, הנשכירות אמורה להדביר את הפער כן שמחירי הדירות יאמירו בצורה שלא יהיה כדאי \ אפשרי לקנות ותהיה דרישה הולכת וגדלה להשכרות. 

עליית ההוצאות הקבועות:

האינפלציה משפיעה ישירות על ההוצאות הקבועות בנכסי נדל"ן, דבר שמקטין את הרווחיות השוטפת של משקיעים. נבחן את ההשפעות השונות של עליית ההוצאות הקבועות:

1. ביטוח:

בזמני אינפלציה, עלות הביטוח עולה מסיבות שונות:

• עליית מחירי הנכסים גורמת לחברות הביטוח להגדיל את הפרמיות כדי להגן על ערך נכסים גבוה יותר.

• נוסף על כך, חשש מאירועי חירום כמו אסונות טבע או שינויים סביבתיים מגביר את הסיכון עבור חברות הביטוח, שמצדן צריכות להעלות את מחירי הפוליסות. במצבים של אסונות טבע, חברת הביטוח נדרשת להחזיר סכומי כסף גדולים יותר למשקיעים, מה שדוחף את מחירי הביטוח למעלה. זהו נטל משמעותי עבור משקיעים, במיוחד כאשר הכנסות השכירות נשארות יציבות.

2. מיסים:

האינפלציה מובילה לעליית ערך הנכסים, ובעקבות זאת גם המיסים השנתיים עולים. במדינות רבות, מיסים על נכסים נקבעים לפי ערך הנכס, ולכן כאשר ערך הנכס עולה, כך גם גובה המס השנתי. עבור בעלי נכסים מסחריים (כמו בניינים עם מספר דירות להשכרה או נכסי תעשייה), ההשפעה יכולה להיות כבדה יותר מכיוון שהם משלמים מיסים גבוהים יותר בהשוואה לנכסים פרטיים. זהו מרכיב שמכביד במיוחד על משקיעים עם פורטפוליו רחב או נכסים מסחריים.

3. תיקונים:

התחזוקה השוטפת של נכסי נדל"ן נפגעת כאשר מחירי חומרי הגלם והשירותים מתייקרים. עלויות תיקונים כמו צביעה, שיפוץ קטן, או תיקונים דחופים אחרים גדלות באופן משמעותי. שירותים כמו אינסטלציה, חשמל ותיקוני בניין מתייקרים כתוצאה מעליית מחירי חומרי גלם כמו עץ, מתכת, ומוצרים אחרים שנמצאים במגמת עלייה עקב האינפלציה. המשמעות היא שמשקיעים מוציאים יותר כסף על תחזוקה, מה שמקטין את הרווח השוטף מהנכס.

4. היעדר דיירים:

במדינות ובאזורים רבים, עליית שכר הדירה מגבילה את היכולת של השוכרים לשכור דירה, במיוחד באזורים שבהם יש עלייה ניכרת בעלויות המחיה. מצב זה גורם למשקיעים לסבול מתקופות שבהן הנכס עומד ריק ולא מושכר. תקופות ריקות אלה (היעדר דיירים) מקטינות את ההכנסה השוטפת ומקשות על שמירה על תשואה יציבה. במצבים של אינפלציה גבוהה, רבים מהשוכרים מעדיפים לעבור לאזורים זולים יותר, מה שמגביר את האתגרים של מציאת שוכרים איכותיים.השפעת האינפלציה על השקעות נדל"ן: דוגמה מספרית פשוטה

האינפלציה משפיעה ישירות על התשואות והרווחים בהשקעות נדל"ן, בעיקר דרך עלייה בהוצאות. נבחן כיצד התשואה משתנה בשני מצבים.

דוגמה מספרית להשקעות נדל"ן: השוואת תשואות 2021 מול 2024 

תשואות ב-2021:

ב-2021, תשואות ההשקעה בנדל"ן בארה"ב היו גבוהות עקב עליות מחירים וריבית נמוכה.

• עלות נכס: 80,000 דולר

• הכנסה שנתית משכירות: 12,000 דולר (1,000 דולר לחודש)

• הוצאות שנתיות: 4,800 דולר (40% מההכנסה)

• רווח נקי: 12,000 - 4,800 = 7,200 דולר

• תשואה שנתית נטו (9%): 80,000 דולר × 0.09 = 7,200 דולר
  

תשואות ב-2024:

בשנת 2024, עם עליית מחירי הנכסים והוצאות גבוהות יותר, התשואות ירדו בממוצע ל-6%.

- עלות נכס: 100,000 דולר

- הכנסה שנתית משכירות: 12,000 דולר (1,000 דולר לחודש, נשארה זהה)

- הוצאות שנתיות: 6,000 דולר (50% מההכנסה, עלו בגלל אינפלציה)

- רווח נקי: 12,000 - 6,000 = 6,000 דולר

- תשואה שנתית נטו (6%): 100,000 דולר × 0.06 = 6,000 דולר

השוואת תשואות:

- תשואה נטו ב-2021: 7,200 דולר (9% תשואה על נכס בעלות של 80,000 דולר)

- תשואה נטו ב-2024: 6,000 דולר (6% תשואה על נכס בעלות של 100,000 דולר)

נקודות למחשבה:

1. אינפלציה בטווח הקצר: משפיעה לרעה על ההוצאות ועל הרווחיות השוטפת, בעיקר בשל עלייה בהוצאות הקבועות.

2. פוטנציאל בטווח הארוך: עליית ערך הנכסים יכולה לכפר על הירידה בתשואה השוטפת ולהביא לרווחים משמעותיים באקזיט.

3. משקיעים סבלניים: המשקיעים שמבינים שהשקעה בנדל"ן היא לרוב לטווח ארוך יוכלו להפיק תועלת מהאינפלציה בזמנים של עליית ערך הנכסים.

4. אסטרטגיות השקעה מותאמות: משקיעים צריכים לשקול אסטרטגיות המתאימות לסביבה אינפלציונית, כמו מימון בנכסים עם ריביות קבועות, ניהול עלויות יעיל ותרחישים שונים לתכנון מכירת נכסים.

מסקנה:

האינפלציה מציבה אתגר משמעותי למשקיעים בטווח הקצר עם עלייה בהוצאות וירידה בתשואה השוטפת. עם זאת, לאורך זמן, הנכסים עשויים לעלות בערכם ולהביא לרווחים משמעותיים. ניתוח זה מראה שעל אף האתגרים, השקעות נדל"ן יכולות עדיין להוות אסטרטגיה חכמה למשקיעים ארוכי טווח.